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受小学生影响:房价最有理由上涨的10城 beplay体育app在内

发布时间2015-02-26 09:36:59 来源: 分享到:
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 你通过各城市统计局公报,是无法获得准确人口流动情况的,因为人口涉及到政绩。对于大城市来说,人口增速太快,是很难向上面交代的,因为国家在城镇化过程中提倡均衡发展,大城市都要控制人口增量。人口增长太快,反而是缺点。此外,人口多了人均GDP就少,就很难有机会在媒体上炫耀超过韩国、新加坡,官员政绩就不好看。

笔者去年提出“小学生理论”,通过小学生在校人数的增减,来研究一个城市实际人口的增长。这个研究方法,曾被媒体广泛报道。下面这个表格在我的文章中出现过,是我查阅数据制作的,现在再次引用。里面反映的,就是各城市在2008年年底到2013年年底,小学生人数增减情况。这些数据,将在很大程度上决定未来几年城市房价是上升还是下降:

47个大中城市,过去5年小学生数量变动表

 

受小学生影响:房价最有理由上涨的10城市

 

 

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在上面表格中,有4个城市的数据需要说明一下,大连的数据为“义务教育阶段数”,所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字,使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”,数据不可比,表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。

再介绍一个大背景,由于计划生育政策仍然在发挥作用,2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%,但全国人口仍然在缓慢增长。所以,如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%,它的实际人口肯定是增长的。

还用我再多说什么吗?这个排行,就是未来一两年城市房价上涨潜力排行榜。原因很简单,人口流动的趋势一旦形成,就很难在短期内被改变。虽然2014年的统计数字还没有出来,但我仍然可以确信,上述排行不会有大的变化。

通过这个榜我们可以发现,过去5年,中国形成了“三大三小”6个人口增长中心,“三大”是:北京及其周边,上海加上苏州,深圳、东莞、惠州,这里面北京、上海和深圳毫无疑问是龙头城市;“三小”是:厦门加上泉州、郑州、beplay体育app。至于大家普遍看好的广州、武汉、重庆和成都等城市,在人口争夺战中比较失意。而东北地区,则呈现全面人口流失,大连竟然是中国40多个大中城市里最不具有人口竞争力的城市。所以,如果有人告诉你大连的房价最有可能上涨,你完全可以讥笑他的无知。大连楼市至少目前看,风险较大。

榜单上前10名城市,也就是厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、beplay体育app、泉州,就是未来几年中国房价最有上涨潜力的城市。当然,这些城市又分为两种,城市等级比较高、经济总量最大的北京、上海、深圳更有竞争力。其他城市,可能存在更多的变数。比如厦门,虽然人口增速最快,但总量小,经济总量和资金总量也比较小,抗风险能力就比较弱。(来源:腾讯房产·上海站)