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大胆猜测:2015年楼市十大爆点在哪里?

发布时间2015-01-14 09:09:26 来源: 分享到:
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 一波三折的2014年房地产市场终于以翘尾行情收官,和飘红的整体业绩相比,市场氛围并没显得欢欣鼓舞,更多开发商担忧的是来年如何生存、以什么形式才能生存下去?房地产市场结束黄金十年、进入白银时代已是不争的事实,行业正在经历转折期,下一个五年、十年的开篇将如何进行?我们站在2015年的年头大胆猜测,或许今年的市场爆点就在这里面。

1 土地市场转冷 2015年谁是买地大户?

2014年,虽然杭州土地市场整体下滑,2013年有十七家大鳄涌入杭州,而去年全年竟没有一家全国性大型房企进入,但从拿地主角来看,排名前十二的房企中依然以外来开发商居多。在淡市之下,品牌房企的高周转仍是主流的求生之道,不断增加土地储备也是当中关键一环,2014年杭州金融城、龙湖、杭州地铁集团、德信、平安、融信、万科等公司脱颖而出,那么2015年谁又会成为土地市场的主角呢?

首先,像去年拿地金额跻身前三的杭州金融城和杭州地铁集团都是有政府背景的企业,所拿项目基本属于定向操作,除此之外,龙湖、德信、平安、融信、万科等公司的拿地情况还是反映出,跑量房企的高周转需求以及新近入杭房企迅速扩张规模的需求是开发商拿地的主要动力。

像万科、龙湖、德信等公司去年在杭的销售总金额都排在前十,从拿地到面市销售大概只要八到十个月,而且每次开盘销售都是数百套齐发,一个千余套的项目不到一年时间就能清盘,要维持如此快速的去化节奏必须有不断补进的土地做支撑。而像平安、融信、方兴等外来公司则是急需打入杭州市场、站稳脚跟,仅靠一个两个项目是不够的,得依靠更多的项目来增加市场份额。进入2015年,这些房企或许还将是杭州土地市场的主力。

例如去年豪掷59.5亿元、拿了三宗宅地的龙湖,是去年拿地金额、宗数最多的外来大鳄,对于在杭进一步扩大市场占有率的战略意图已经相当明显。从目前龙湖在杭销售的项目看,在售的是5个项目,但基本都要在2015年进入销售尾声,而去年拿下的三宗地虽然体量达到56.24万方,可当中已经包含了在售的春江郦城41万方,应该说,2015年全新亮相的产品并不算多,若要继续保持前两年销售额排名第四,甚至获得更好的成绩,就必须在2015年再拿地。对于新一年的发展策略,龙湖地产杭州公司总经理张旭中也在最近的媒体采访中透露,“杭州可能要加大投资,要加大规模,未来持有商业可能还要增加”,同时,他也首次表达了与其他开发商合作的意愿,“收购、合作、并购都会考虑,(方式)更加灵活一点”。

另一个值得关注的是万科。去年,万科通过自己拿地以及与人合作,同样为自己新添了两个项目,而在此之前,刘肖治下的杭州万科更是在土地市场全面开花,不但实现了万科在杭州东南西北中的全面布局,同时也实现了对杭州万科产品品类的平衡,全面运营杭州的格局更加体系化,杭州万科也在这两年先后实现了破百亿、达160亿元的历史纪录,去年销售金额仅次于绿城。前年和去年,刘肖都曾对媒体记者表示,拿地没有指标的设定,“如果销售额有100亿,那么拿出50亿补仓是合理的”。如今,刘肖赴北京接任万科北京公司总经理,同龄的李嵬成为杭州公司新一任“少帅”,他是否会像前任一样通过土地市场打开局面,或者进行更多的合作甚至收购已有项目,这是一个悬念。

此外,外来大鳄中,融创也可能是今年新晋“地主”的候选之一。融创这两年对杭州市场的称霸意图也相当明显。根据融创这几年的发展战略,聚焦重点区域、回归一二线核心城市是一条主线,而且被融创相中的重点城市其市场份额很快就会被融创抢占,像去年融创绿城在上海住宅市场是销售冠军,2013年北京住宅销售额的冠军也是融创。在杭州,融创销售团队去年也实现了38亿元的业绩,排名第五,而经过融创和绿城之间的一系列纷争,融创若要在杭州市场有更好的成绩,在一级土地市场获得更多生产资料是必不可少的。

2 “小而美”第二季由谁主演?

2014年,商报推出了“小而美”杭州房企第一季,坤和、大华和建工三家企业凭借各自优势强势入围,不仅在销售上取得令人艳羡的成绩,而且在口碑打造上誉满全城。2015年,谁将主演“小而美”第二季?

滨江的房地产市场,虽然汇聚了中海、世茂、龙湖、万科等一大批外来大鳄,不过谁也不敢忽视一家本土开发商在此的话语权--钱江房产。成立于1992年的钱江房产,是滨江区域最早的开发企业之一,先后开发过彩虹城、水晶城、彩虹豪庭、水晶澜轩等项目,其中彩虹城已经成为滨江规模最大、人气最旺、知名度最高的住宅楼盘。

最近两年,钱江房产最受市场瞩目的项目当属钱塘江南岸目前仅有在售的千万级一线江景豪宅水晶澜轩。该项目在2013年年初入市,两年时间内售出近100套房源,一期全部售罄,并于去年年底完美交付。

在深耕滨江之外,钱江房产开始进入钱塘江北岸。目前,钱江房产在西溪板块有西溪和景、西溪新座和钱江浙商创投中心三个商业项目,在之江板块则有之江新天地项目。据了解,西溪新座由写字楼和商业综合体构成,全部由开发商自持,目前已经引进了星巴克、康迪等企业。西溪和景占据稀缺城市山景,南靠老和山,北接西溪路,东临浙大科技园。项目总建筑面积约为9.3万平米,由15栋多层、低层新古典建筑构成,目前已是现房在售。

2013年12月,随着钱江新城板块的东方御府(原案名江南御府)首次开盘,老牌本土开发商杭房地产重新进入杀回主城区。2015年,杭房地产在上城区的全新豪宅项目钱江御府也将亮相。有两大豪宅“撑腰”,杭房地产有理由成为2015年“小而美”房企的有力竞争者。

成立于1976年的杭房地产,是杭城本土老牌国企,拥有丰富的开发经验,开发或共同开发过江南豪园、世纪新城、东方润园、东方福邸等经典名盘,曾经先后夺得过7个省“钱江杯”、19个市“西湖杯”优质工程奖。

目前,杭房地产主要在售项目为钱江新城板块的高端项目东方御府,该项目是钱江新城板块里面唯一的纯大户定位的高端改善住区。整个小区建筑面积15万方,由6栋28到31层的高层组成,所有面积段基本都集中在180方到300方纯大户型。据介绍,东方御府在2014年销售金额超过3亿,是江干区170方以上大户型的销冠。

而即将首开的钱江御府让杭房地产在2015年底气更足。项目集合了杭州最为珍贵的西湖、钱塘江、吴山等自然资源和顶级CBD资源,更有胜利小学、行知幼儿园、北师大附属杭州中学等12年全程甲级名校学区配套。据悉,钱江御府定位为杭州首个深舒适宅邸,项目总建筑面积9万余方,整个园区由7幢新古典主义建筑与由“一山五园”的6大景观组团组成的现代自然风格园林围合而成,为居者缔造出在钱江新城罕有的深度舒适居住环境。在户型设计上,以89-170方户型为主,让更多的人能享受到豪宅区内高端、舒适的生活。

2014年凭借西湖边的楼盘柳浪东苑二期的热销成功回到杭州购房者视线的联合房产,也是2015年不可忽视的一家本土开发商。成立于1992年的联合房产,是杭州最早成立的开发商之一,也是杭州少有的国有性质的房企。从2003年起,联合开始进入商品房市场,十余年时间,联合秉持“精品意识”,在杭州留下了世纪新筑、联合·麦田、联合·格里等精品项目。

2014年是联合房产强势回归的一年。上半年西湖边豪宅项目柳浪东苑二期逆势热销,全部售罄,下半年城北森林公园板块的湖景大盘联合·畔上居强势出击,宣告联合房产的归来。据悉,由于容积率只有1.6,联合·畔上居规划为6-11层的纯电梯洋房小区,项目整体规划和户型都从宜居和舒适度出发,将以打造豪宅的概念来进行打造。

目前在杭州,联合房产仅有畔上居一个项目在售,该公司负责人表示将会在未来一段时间内拿地,以保持品牌在杭州市场的竞争力。在全新的2015年,小而美的联合房产将会有什么样的出色表现,值得期待。

3 2015年,开发商大举“出海” 杭州富人会跟着转移吗?

这几年,越来越多国内开发商选择“出海”,进军海外房地产市场,与此同时,海外置业也成为近年热度不断攀升的新趋势。

虽然目前去年全年的数据尚未出炉,不过据仲量联行统计,仅去年一季度,中国投资者在海外房地产投资额就同比增长25%,达到21亿美元;其中,海外住宅开发用地投资额同比飙升80%;二三线城市海外意向购房者明显增加,占到63.54%,成为海外置业购房的主要群体。

同样是去年一季度,中国房企在海外市场的总投资额便已达到近千亿元人民币,超过前年全年的总投资额;当时的预计是去年全年中国跨境房地产投资额可超过300亿美元。像绿地去年海外投资总额新增约100亿美元,同时海外收入达到153亿元,较上一年大幅增加467%。而据去年年中统计,万达在海外的投资规模也累计超过600亿元。还有碧桂园,之前是中国房企海外销售额最高的一家,前年在马来西亚一个州就近70亿元,成为马来西亚销售业绩最高的开发商,且主要客群来自中国国内。

而在我们身边看到的是,去年碧桂园在杭州成立了国际展销中心,主要业务就是销售碧桂园的海外项目,涉及澳洲、新加坡等多个城市项目;去年10月举行的房博会上,海外展区相当抢眼,据当时的工作人员介绍,在10个中国海外移民投资客中,3个是浙江人,所以很多海外房产专业服务机构竞相在杭州设立分支机构;此外,本土房企德信在美国的项目也首次在去年的房博会上亮相,据说这是该公司布局海外的第一颗棋子……

2015年,随着越来越多开发商在海外开发项目,原来的品牌拥趸会不会跟着“出海”,这也许会成为一个越来越实际的“命题”。据了解,目前很多海外项目是靠国内购房者支撑的,据说澳大利亚1/7的新房被外国人买走,当中不少是中国人;而对于国内投资客来说,通过买房获得其他国家的居留权或者移民资格,选择国内开发商的产品可能更符合中国人的习惯和需求。

不过,这当中也存在风险。像去年,马来西亚在经历一轮房价暴涨后,当地政府出台政策,通过抬高购房门槛防止外国开发商大举进入;同时因马航事件,中国人赴大马旅游人数锐减,碧桂园曾经的海外销冠金海湾(2013年一个月销售额逼近70亿元)去年前七个月的合同销售额仅为8.11亿元,随后获得的消息是,碧桂园的海外投资占比将由年初所说的1/3减少至1/10以下。

4 2014年度成交前十五房企中的本土中坚 2015将展何拳脚?

2014尘埃落定,年度总成交金额房企榜单也已全新出炉。透明售房网发布的权威榜单显示,2014年度前十五房企依次为:绿城、万科、滨江、龙湖、融创、远洋、世茂、绿都、德信、城建(大家)、旭辉、顺发、九龙仓、溪上鼎园和天阳。这当中,本土房企抢占八席,继续站稳杭州楼市半壁江山。

除了绿城、滨江稳稳拿下冠军和季军,绿都、顺发基本偏安萧山一隅,溪上鼎园的上榜源自于西溪华东园的内部员工分房非市场销售外,本土八强中的剩余三强--德信、大家、天阳,则是近年来愈战愈勇的本土房企中坚力量代表,操盘手法上也与时俱进开走快速销售快速周转路线。2014年收获颇丰的他们,手中弹药充足,并都有进一步加大储备的打算,因此仍将在2015年大展拳脚。

透明售房网榜单显示,2014年德信总成交金额29.7亿排名第九,大家以27.8亿紧随其后排名第十,天阳则以18.6亿排名第十五,应该说都打了漂亮的一仗。新的2015年,这三家房企手中的项目可售量不少,所占市场份额因此也不会小。

钱江府、泊林春天、早安,这三个项目将是新年德信的在杭销售主力,2014年9月竞得的彭埠单元22号地块,则有可能成为德信打造的首个纯改善型项目,也将于2015年推向市场;除了三个合作项目,大家房产今年的销售重点是运河之星和之江悦,预计两个项目将有约13亿元的销售额,此外2014年12月刚与万科联手拿下的钱江世纪城新地块,也将于2015年内快节奏面市;天阳方面,晴朗二期和尚景国际二期都是新地在手,尚景国际二期目前已在认筹,预计过年前后就会首开,城东30万方大盘尚城国际之前也只开动了一期,二期尚座即将推出,三期也蓄势待发。

近年来外来大鳄攻城略地,楼市行情也并不理想,本土房企处境艰难,出于资金和风险双方面的考虑,越来越多开始采取合纵连横的手段,合作开发项目。上述三家房企正是其中的灵活运用典型,德信操盘的泊林春天和钱江府等均为合作项目;大家房产这两年体现得更为明显,2014年的钱江府、钱塘府、望江府这三个高货值楼盘均为合作开发,新近拿下的钱江世纪城地块也是跟万科联合拿下;天阳则和德信相似,常常联手拿地,多由天阳操盘,比如尚城国际、晴朗等也都属于合作开发楼盘。

2014年这三家房企成交数据抢眼,快周转路线可谓功不可没,而快速开发销售和屡屡迅速拿地是其中的两个必要环节。尽管手中并不缺弹药,三家房企在接受记者采访时均坚定表示,“只要有合适的地块合适的价格,2015年都会继续拿”。德信地产表示,在作为大本营的杭州肯定会密切关注土地出让市场,温州则肯定会继续拿;天阳置业也表示有好地就想拿;大家房产则明确表示1月就有目标意向地块想拿,接下去也将伺机而动。的确,“手中有粮,心中不慌”,土地储备作为市场根本,三家活跃房企对其的重视程度也完全可以想见。

5 融创绿城之争如何收尾?

2014年年底,随着融创中国和绿城中国在12月19日各自发布公告宣布终止收购协议,以及绿城中国在12月24日正式公告宣布向中交集团出售股权,人们以为纠缠半年之久的“融绿纷争”将就此落幕。谁知,融创中国在2014年最后一天的一纸公告再次掀起波澜,把“融绿之争”带入到了2015年。最近几日,融创、绿城展开“公告大战”,接连发布公告驳斥对方,一时间公告乱舞,扑朔迷离。

2014年12月31日,融创中国发表公告称,公司已与融创绿城境内外的相关股东订立股份买卖协议,以总价人民币155.4亿元收购融绿平台的全部股权与债权。公告表示,融创中国以56.76亿元人民币,收购“融创绿城”持有的境外公司全部权益,该境外公司负债7.25亿元。同时,融创中国以56.15亿元人民币,收购“上海融创绿城”持有境内目标公司的若干权益,这些公司负债合共35.3亿元。

不过,就在融创中国发布该公告的当天,绿城中国董秘冯征在接受采访时表示融创与绿城并未就这一交易达成任何合同。1月5日,绿城中国正式发布公告,否认了交易存在。公告声称,融创中国与“融绿平台”(包括融创绿城投资控股有限公司、上海融创绿城投资控股有限公司)2014年12月30日的协议,为融创中国单方面行为,此前若干无日期、有条件的协议签署未经绿城中国董事会同意,不能生效。

在绿城中国发布公告后不到24小时,融创中国在1月6日再发公告,对绿城公告内容进行逐条反驳。融创方面表示,融创已于2014年12月18日取得批准了收购上海融绿的必要决议案,并指出从来没有订立协议或谅解以规定绿城中国董事会批准应为此次交易的先决条件。

融创公告宣称,2014年12月18日签署的上述有关股东决议案、会议记录等虽未注明日期,但法律顾问告知,这些决议案的有效性应不受影响,且在有关决议或正式签署后生效。

绿城方面迅速作出回应。据悉绿城在1月6日晚召集了杭州多家媒体进行小范围沟通,绿城方面重申了1月5日公告内容,强调在未经绿城中国董事会批准的情况下,融创中国与上海融绿平台签订的协议属于无效,并表示宋卫平没有在12月18日的协议上签字。

接着在1月7日,绿城中国再发公告,声称绿城董事会认为融创进一步公告中的声称并无事实根据,该公司正就可能对融创中国就此所作出的单方面行动寻求有关可能对其追讨的法律意见。同时,保留其最大程度的所有权利。

在你来我往的公告中,融创绿城双方均表示将保留对对方采取法律行动的一切权利。业内人士分析称,对于融绿平台这么优质的资产双方都不愿意轻易放弃,从事态进展情况和双方公告的表述来看,此次纷争到底结局如何,最终或许只有对簿公堂了。

6 2014年战罢 2015年杭州会出现“万绿大战”吗?

这里说的“绿”不是杭州本土的绿城,而是去年中国房地产界的新晋“一哥”绿地。去年,绿地以2408亿元的销售额将占据头把交椅多年的万科拉下马,终于登顶行业销售金额榜;但在杭州市场,深耕杭州多年的万科似乎一直在追赶本土大佬绿城和滨江,并在去年以明显的优势晋升至亚军位置,相比之下,绿地的销售成绩并不理想,总销售额未能排入前十五。

不过,还是有媒体在去年万科宣布刘肖调往北京之际,点出绿地在杭州市场加大布局,以和万科一争长短。转折是否会在2015年发生,还是让人好奇。

据了解,绿地集团在去年12月时曾发布新闻稿称,其投资近百亿开发的310米“绿地中心·杭州之门”超高层项目奠基,建成后将成为“长三角最高双塔建筑”及“杭州第一高楼”,这也是绿地投资开发的第24座世界级超高层城市地标建筑;至此,短短两年时间里,绿地在杭州的投资额已达300亿元,去年浙江区域销售规模80亿元左右,2015年预计破百亿。

据悉,自2012年12月进驻杭州以来,绿地先后在杭投资开发了杭州绿地中央广场、杭州华家池1号、胜利河旅游综合体、绿地旭辉城、萧山中心商业步行街、“绿地中心·杭州之门”等6大高端项目,开发类型以现代服务业综合体为主,涵盖超高层、甲级写字楼、大型城市综合体、特色商业街和高端住宅,总建筑面积约150万平方米。目前在杭州市场真正面市的主要为绿地中央广场、华家池1号、绿地旭辉城等,而据透明售房网数据显示,绿地旭辉城承担了主要的网签业绩,其他项目的发力均有待2015年。

从万科层面看,刘肖调往北京,万科杭州公司将由李嵬接掌,虽然有可能在内部出现一段时间的磨合期,但从整体而言,这不会影响万科杭州公司正常运作,销售节奏和开发进度依然会照常进行。大家关心的是,在完成了160亿元的历史纪录后,2015年杭州万科的销售目标会是多少?如果按目前的成绩看,绿地今年要在杭州市场超过万科,还是不太可能。

正如一些业内人士所评论的:一个是不走寻常路,靠“上天入地出海”做大规模,另一个则是多年的行业一哥,已是游戏成绩准则的制定者,两家互有长短,针锋相对。也有人提出,“绿地和万科走的是两条截然不同的发展模式。绿地是政绩模式,政府需要什么就做什么,比如多个省会城市的地标超高层建筑、地铁等等;而万科则是民生模式,市场需要什么就造什么。”若单以看得见、摸得着的商品房销售业绩来排名,绿地在杭州确实有些吃亏。

7 2015年二手房市场 向上还是向下?

2014年的杭州主城区二手房市场,用“低开高走”来形容再合适不过:年初成交低迷,年终恢复到正常状态,年末出现翘尾行情,并且在下半年出现了一波“六连涨”的行情,最终以总成交25735套收官。

表面上看,与2013年相比,2014年主城区25735套的成交总量减少了5824套,降幅接近20%。不过,如果对比从2007年开始的近八年的成交量,可以发现25735套的量可以排到第三位,仅次于疯狂的2009年和2013年。而在价格方面,2014年主城区二手房成交均价在19820元/平方米,较2013年的19437元/平方米上涨1.97%。

2014年的成交价量双双保持平稳,让不少从业人员都相信目前杭州二手房市场正处于良性发展的阶段。对于2015年,他们都表示乐观。“除去2013年3月份的特殊情况,总的来说2014年并未出现大幅度下降,而且,随着去年下半年各项利好政策的颁布,相信2015年成交会比今年更加提高。”我爱我家市场观察员宋文杰如是说。

豪世华邦品牌营销管理中心总监王慧也对今年二手房市场充满信心:“预计今年的市场比较稳定,房东换房趋势越来越明显,二手房供应充足,整个市场看好。”在王慧看来,二手房和新房的目标客户差异巨大,各自需求不同,二手房所具有的地段、配套、学区等优势为其锁定了客户群。

2014年下半年开始,杭州楼市先后经历了限购取消、限贷松绑、“杭八条”的出台、杭州公积金个人住房贷款业务的调整放松,特别是央行全面放松限贷等政策以鼓励购房者积极入市,多轮利好政策给房地产市场注入了一股暖流,自下半年开始,杭州二手房市场呈现了复苏的势头,所以2015年要达到或赶超去年的交易量水平并不会让人感到意外。

根据我爱我家市场研究中心预判,2015年楼市的总体特征为:市场环境宽松,交易量回升,房价平稳,交易环节税费和按揭成本减少,置业升级的改善型购房需求成为市场主导,2015年预计杭州二手房总成交量将在3万套左右。

8 二手房经纪人 还卖不卖二手房?

2014年,中介公司代理销售新房的现象越来越普遍,二手房经纪人愿意将更多精力投入到新房代理中去,那么在2015年,经纪人不卖二手房了?对于这个问题,几位资深从业人士的回答一致是“不可能”。

浙江中原去年在一手房代理方面做得有声有色,据该公司品牌总监荆海燕介绍,中原在去年代理了主城区20多个楼盘,市场占有率非常高。即便如此,荆海燕表示中原将在未来加大在二手房方面的投入。“从集团层面来讲,二手房业务仍占大头,像深圳、香港、上海等地每个月过亿的营业额大部分都来自二手房。”荆海燕介绍。

而对于经纪人个人来说,在二手房不景气的时候,做一手代理相对容易,可以获得不错的收入,不过与一手代理相比,做二手房也有天然的优势:提成高,回款快。与一手代理动辄需要三四个月发佣的速度相比,二手房成交就能拿钱。而且,去年下半年以来,不少中介公司纷纷提高佣金比例,对于经纪人来说无疑进一步提高了吸引力。“我们公司去年初从大学里招了一批新员工,一部分做代理,一部分做二手,结果代理业务的新员工流失率要更高。”荆海燕介绍到。

“大部分经纪人还是愿意做二手的,毕竟单套提成高,只要肯努力,月收入甚至可以达到两三万元。”我爱我家市场发言人宋文杰表示。在宋文杰看来,新房代理不仅要看经纪人个人的努力程度,还要受到楼盘、政策、行情等多方面影响,相对来说收入并没有二手房稳定。而且,新房代理受到地缘性因素影响,主要集中在周边新房集聚区域,对于市中心的经纪人来说,2015年将有更多的二手房源进入市场,如何抓住好行情才是重中之重。

9 综合体盛放第三年,激战将会到何种程度?

2010年4月,体量达24万方的杭州万象城正式开业,同时也成为了杭州真正意义上的第一个综合体;而万象城在静悄悄开张了三年后,才终于在2013年迎来了同盟军,当年西溪印象城、西田城、城西银泰城先后开业,杭州也真正步入了综合体元年;2014年同样是综合体的盛放季,9月底湖滨银泰in77集结亮相,12月万达广场、水晶城、中大银泰城集中开业,城北一个月内迅速开演三国杀……

传说中的一百个综合体正在次第照进现实,2015年也将继续推进。综合体盛放到第三年,激战场面已避无可避,在某些供应量集中的板块更将打响局部白热化战役。对消费者而言,这是幸事,对操盘者来说,这是难题。

让我们先来盘算一下2015年的可预见供应量。根据目前的最新消息,作为杭州第一个真正意义上已经实现和地铁无缝连接的大型商业综合体,湖滨银泰四期将于2月5日开出占地达3000方的亚洲最大苹果直营店,此外还会有一大批主力餐饮店和品牌旗舰店先后亮相,包括韩寒的餐厅“很高兴遇见你”;位于乔司板块的宜家预计今年6月开张,虽然并不是传统意义上的商业综合体,但鉴于这是杭州第一家宜家,又紧邻地铁站,估计到时候捧场人流不会少;体量达22万方的下沙龙湖天街,也确定将于今年9月开业迎客,即将成为下沙最大体量的商业综合体。

同时值得关注的是,杭州城市核心商圈内的多个重量级项目都将开业时间窗放在了2016年。地段绝佳的嘉里中心预计2016年开业,武林银泰西侧的国大城市广场预计将在2016年上半年迎客,钱江新城的凯德来福士预计也将在2016年年底开张,三个项目地段都可圈可点,又都是品牌开发商操盘,因此大家的期待值也不小。

新的一年,综合体之战将会激烈到何种程度?相信城北商圈将率先给出一个答案。城北短短时间内商业短板不再,从以往的供应是零,到2013年西田城一期开业,再到2015年上演“三国杀”,短短一个月内已现隐忧。万达广场开业满两周后,就发现工作日日均客流量为4万余人次,低于之前项目自身的预期;水晶城尽管地段条件最好也最成熟,元旦期间也出现了人气不佳的情况;中大银泰城匆忙上马,后期需要完善和调整的内容有很多……由此可见,虽然作为区域型商业中心来说,上述三个项目走的都是最接地气的经济适用型路线,能够较好地满足周边住户和客群需求,但由于同一个商圈内出现三个大体量项目集中供应,相互争抢客群也就成为了必然。谁能够最大限度地增加项目和辐射人群之间的粘合度,推动客群增加消费频率,谁就是赢家。

10 电商潮和综合体夹击,二手街铺会越来越岌岌可危吗?

从2012年双十一的191亿元,到2013年的350亿元,再到2014年的571亿元,淘宝只用了短短的三年时间。而大家的生活方式和消费习惯,也在不知不觉中被网络强悍地改变,实体商铺的行情走势亦然。

对于二手铺来说,每年租金按5%左右的比例上涨是不成文的行规,不涨就意味着跌,但从2013年开始,这一平稳微涨势头就被反转,该年杭城二手街铺的平均租金相较前一年大约有一成左右的降幅,这也是杭州二手铺这么多年来第一次出现租金下降。

刚刚过去的2014年,二手铺租金延续了上述的微跌行情,继续以一成左右的幅度下调,同时空置率越来越高,空置时间也越来越长,一眼看过去街铺或底商生意难做的局面已经相当明显。值得一提的是,一些传统意义上地段不错的商圈内出现了不少空铺,尤其是一些服装店集中的区域,比如武林路、凤起路、体育场路,再比如香积寺路、文一路、文二路、文三路等。这一方面说明这些店铺之前的租金高到了令商家难以承受的程度,另一方面,也印证了电商时代的冲击巨大以及越来越多综合体的稀释作用。的确,多位业内人士大致判断称,这两年的二手商铺只有三成左右能赚钱,剩下七成都是持平或亏损状态。

从这两年二手铺的经营业态比例变化,同样可以管窥电商时代下的实体铺走势。近年来,受电商猛烈冲击,经营服装、鞋类、箱包等商品的店铺生意越来越难做,改弦易张的情形常常得见,服装类店铺比例下滑十分明显,相较于2009、2010年的开店巅峰状态减少了六成左右。眼下轻餐饮业态甚为时兴,奶茶店之类开得最多,再比如水饺、煎包之类的速食店,同时品牌的更替和流行速度也很快,“杭儿风”依然,比如前两年蜜果、茶桔便等四处圈店,现在则是阿姨奶茶等风行。

除了如影随形声势浩大的电商,这两年杭州逐渐进入综合体蓬勃发展和四方激战期,进一步对实体街铺的经营造成挤压。无论是从规模、品牌或者环境来看,以体验式消费为主导、不仅仅能购物的综合体都占据了无可比拟的优势,人们的消费目的地在迅速发生改变,实体街铺的吸引力完全没有办法与其抗衡:这样的情况不仅出现在零售业态,在更受大众欢迎的餐饮界亦然,前两年风头甚劲的美食街们近年来生意都受到了严重冲击。

而在一些大型综合体目前并未覆盖或供应量极少的区域,二手街铺的日子会好过一些,但也是暂时,因为整个杭州范围被综合体攻占已经只是一个时间问题:比如在大型综合体稀缺、只有一个星光大道但状况平平的滨江区,街铺现在的租金表现仍然稳定且坚挺,但随着未来龙湖·春江郦城内的天街等多个综合体项目的开业,街铺的经营也将受到打压。

接下去的2015年,杭州二手铺将进入大规模洗牌阶段,形势确实不容乐观。但实体店铺也不会消亡,而更有可能会从初级发展阶段进行一次细分和升级,逐渐摸索属于自己的不可替代性和可持续发展方向。