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2015《住房绿皮书》发布:一半以上开发商或消失

发布时间2014-12-27 09:06:29 来源: 分享到:
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 2015《住房绿皮书》发布:一半以上开发商或消失

 

 

中国网12月26日讯 2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

《住房绿皮书》每年12月在京出版发布。《住房绿皮书》从宏观背景、市场主体、市场体系、公共政策四个方面,对年度中国住宅市场体系做全面系统的分析、预测与评价,并给出相关政策建议。本年度《住房绿皮书》具体内容包括:在评述2013年第4季度~2014年第3季度住房及相关市场走势的基础上,预测了2015年住房及相关市场的发展变化;剖析了住房市场及其相关领域协调健康发展所面临的主要问题与挑战,针对性地提出了相关政策建议。

2013—2014年分析显示:全球住房市场整体强劲反弹,但我国住房市场与全球住房市场走势背离;固定资产投资回落明显,房地产投资增速下滑拖累经济增长;市场下行促使行业加速整合,寡头格局初现雏形;国内投资增速整体下滑,海外投资规模剧增;政策性住房金融机构作用得到强化,合作性住房金融机构功能定位趋于清晰化;金融机构信贷存在从房地产领域向其他领域调整的迹象,但涉房信贷依然在多数金融机构的信贷投放结构中居首位;住房投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩;城市间市场分化加剧,一线城市回落幅度最大;土地市场整体下行,区域差异愈加显著;宏观政策出现拐点,限购限贷相继退出;住房市场监管对“楼市”逐步放松;棚户区改造成“重磅”,共有产权房成为保障性住房的新亮点。

2015年预测认为:全球住房市场将受益于经济复苏而持续增长,但是发展的不平衡将加剧;境外置业的成本不断下降,发达经济体将进一步分流我国中高端住房市场需求;供给结构性过剩将成经济“新常态”,投资“潮涌”效应趋弱将抑制需求过度波动;行业集中度进一步加速提升,开发投资速度持续放缓;金融体系调降房地产融资权重的过程有望持续,但房地产信贷占比依然居投放首位;商品房价格软着陆,开发商面临大抉择;一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降;各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出。

中国住房市场健康均衡发展所面临的主要问题与挑战是:房企负债水平激增,偿债能力恶化;保障性住房融资支持依然存在很大缺口,公积金运管问题已经积重难返;房地产信贷融资权重居高不下,经济结构转型极其复杂;住房相对过剩时代提前到来,改善性需求难以全面启动;商品房需求主要靠投资投机支撑,真实库存积压与住房空置状况较为严重;近年土地供应量过多过快,三四线城市土地供应严重过剩;供地量与不同能级城市不相匹配,土地市场分化进一步加剧;土地出让金监管存在缺陷,住房市场重事前审批轻事中监管;保障房价格偏高门槛高,农民工面临市场失灵和政策失灵;经济发展方式转变要求对房地产地位进行重新判断,但地方政府仍然从短期角度来看待住房问题。

报告建议:以国开行住房金融事业部建立为契机,构建保障房政策性金融支持平台;废除公积金运作“地方粮票”,建构全国性的住房公积金管理和运作平台;加速房贷证券化推进步伐,同时有效防控房地产金融风险;深化住房供给机制改革,避免重走需求剌激老路;以放开城镇居民自建房为契机,重构住房开发模式;建立新的土地出让金分配机制,抑制地方政府推高地价的强烈欲望;将土地出让金审计制度与反腐“新常态”相结合,定期审计长期坚持;发展保障房的二级市场,盘活错配闲置的保障房;适当鼓励无房户“集资建房”,降低住房保障成本。

1.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

一线城市住房市场预计2015年下半年复苏

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

四大宏观背景,三期调整重合以及“买房市场”的到来,决定本次住房市场调整与此前相比:第一,调整(衰退与复苏)时间更长、速度更慢、程度更深;第二,不同层级的城市调整时间、速度和程度也不同。一线、二线城市需求旺、消化快、时间短、程度深。三四线城市需求弱、消化慢、时间长、程度浅。第三,未来住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产进入“白银时代”。2015年的住房市场走势:整体延续衰退,一二线城市2015年下半年、三四线城市2016年下半年复苏。

金融市场:2014年第四季度,住房市场受到宏观政策放开行政措施以及稳定消费政策正向影响,住房抵押贷款和土地开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响,金融机构资金供应会持续谨慎,首套住房抵押贷款的利率优惠有限。

住房市场:2014年4季度销售总量和价格有所回升。2015年,住房销售量价回升幅度不会太大。主要基于以下几方面的正反向因素作用:第一,库存规模大,市场预期难以较大改观。第二,世界经济与住房市场的持续复苏,美国等量化宽松货币政策的退出,以及境外置业的成本不断下降,导致资本外流,海外置业增加。第三,产能过剩严重局面没有根本改变,社会需求总体不足,经济增长进一步放缓。但是,第一,居民收入增长仍然较快,城镇化积极推进,刚性需求继续释放。第二,房地产投资过快下滑威胁经济增长底线,中央政府将继续采取正向调控政策。在此背景下,市场走势二重分化:第一,短期波动周期由衰退转向复苏,中长期波动周期仍处在衰退调整中;第二,一、二季度市场需求不振,开发商以价换量,市场将继续走弱。三季度以后,一、二线城市有望逐渐转暖回升,三、四线城市将继续面临调整,整个调整将在2015年难以走向复苏。但是,住房租赁市场表现相对温和增长。

住房投资:受季节因素影响和住房保障投资任务完成影响,2014年4季度,投资、开工、施工和竣工将继续下降。2015年,投资、开工、施工和竣工将有所改善,投资保持在10%的增幅水平。

土地市场:开发商资金缓解购地意愿有所增强,地方政府积极作为,一、二线城市土地市场2014年4季度将逐步好转,三、四线城市前期供地过多,市场复苏将延至2015年下半年。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p13-14,社会科学文献出版社2014年12月)

2.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

住房市场调控应设置预警区间

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

第一,采取区间调控政策。通过研究,选择关键指标,利用科学方法,制定标准界定住房市场的预警区间,实施风险提示、政策调控或行政管制。在合理的绿色景气区间(例如:房价涨跌低于15%,存销比在6~12个月之间,经济增长率7%~8%之间),采取中性经济政策;超出合理区间,在比较热或冷的黄色景气区间(例如:房价涨跌介于15%~30%,存销比小于6个月或者12~18个月之间,经济增长率7%~8%之间),采取逆向调控经济政策;在过热或过冷的红色景气区间(例如:房价涨跌大于30%,存销比小于6个月或大于18个月,经济增长率6%~10%之外),可采取行政性管制措施。第二,分类或定向调控的政策。按照区间调控的标准,针对不同城市,实行中央指导、各城市差别调控的办法。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p16,社会科学文献出版社2014年12月)

3.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

2014年住房投资投机全面退潮,楼市自发进入调整期

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,2014年住房投资投机全面退潮,大中城市房价由全线上涨到普遍下跌;商品住宅进入相对过剩阶段,成交量萎缩,库存水平攀升。

从住房价格来看,2014年1~9月85个重点城市住房价格为7484元/平方米,同比下降0.98%,大于全国降幅(-0.6%)0.38个百分点,增幅较上年同期下降9.4个百分点。其中,一线城市住房价格为16923元/平方米,同比下降1.2%,较上年同期下降14.7个百分点;二线城市住房价格为7077元/平方米,同比下降0.3%,较上年同期下降8.6个百分点;三四线城市住房价格为6079元/平方米,同比上涨2.3%,增幅较上年同期回落3.9个百分点。

房价回落产生的总体影响:有利于长期可持续发展,增加了短期压力与风险。

1.有利影响:促进未来住房市场健康发展,促进经济转型和结构调整

本轮调整是住房市场自发调整,是前期过度高涨后的周期性衰退和调整,具有必然性与合理性,调整总体上比较温和,风险可控,无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。

第一,有利于实现住房市场的供求平衡。第二,有利于主要通过市场解决居民的住房问题。第三,通过危机和衰退,有利于淘汰落后房企,优化资源配置和提高经济效益。第四,有利于经济结构调整。住房市场调整,房地产投资的利润下降、竞争加剧和风险增加,有利于改变长期以来资源向房地产领域集中的局面,增加了市场主体经济结构调整的动力。第五,有利于促进居民自主创业。前期的住房投资虽然抑制了前期的创业,但是提前拥有住房资产,抵押贷款融资,也有利于大众后续的创业。

2.不利影响:拖累了短期经济增长,增加系统性金融风险

第一,降低了经济增长和就业。在宏观经济下行压力大的背景下,住房投资下降降低经济增长。房地产投资相关产业属于劳动密集型产业,投资下降也影响就业的增加。

第二,影响了政府收入增加。目前房地产税收与土地出让收益占政府尤其是地方政府收入中的比重较大。不少地方政府的房地产税收占地方税收的40%~60%,土地出让金收入也接近地方税收收入规模,住房市场调整使许多地方政府面临入不敷出的压力。

第三,增加系统性金融风险。库存增加,空置严重,结构失衡,房价下跌,政府收入减少,增加抵押贷款恶意断供、开发企业资金链断裂、政府还贷违约等风险。这些情况如果出现并蔓延,将面临系统性金融风险。其中,开发商资金链断裂和政府债务违约风险最高。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p174-175、p13-14,社会科学文献出版社2014年12月)

4.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

进一步完善制度体系,市场方能完成自发调节任务

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

应针对住房发展趋势,解决房地产存在的问题,化解房地产问题所带来的风险,促进房地产健康持续发展,进而有利于“稳增长,调结构,惠民生,促改革”宏观目标的实现。住房绿皮书2015年政策建议如下。

1.完善政府调控住房市场的政策与方法

2.取消若干行政性管制措施,让市场在调整中发挥决定性作用

3.采取必要的刺激政策,以稳定住房消费

4.加快改革,为市场发挥决定性的调节作用创造环境

没有完善的制度体系,市场不仅无法完成自发调节的任务,还很有可能使问题更加尖锐,尤其在住房短缺时代,这是当时行政管制的原因,在告别住房短缺时代,改革并完善住房市场制度,既有必要也具备了条件。2015年应在住房及相关制度改革上取得实质性重大进展。第一,完善住房保障制度体系,推行“共有产权住房”制度;第二,完善房产税收制度,建立直接面向个人的房产税征管制度,扩大物业税开征试点;第三,改革集体土地转换国有的制度,改革完善土地的储备、交易、收益分配等制度。第四,建立新的住房财政制度,增加中央政府对住房公共服务的分担份额,扩大地方政府税费收入的分成比重;第五,完善住房金融制度体系。首先,中央政府新建或改造国家开发银行,建立国家住房发展银行。其次,改革公积金制度,建立中国住房公积金储蓄银行集团,建构统一的全国性的住房公积金管理和运作平台。再次,建立住房抵押贷款证券化制度,建立抵押贷款的二级市场。第六,建立和完善住房租赁制度,建立商品房的“承租者保护,承租者市民待遇”的制度。

5.培育新增长点,继续发挥房地产对经济增长的促进作用

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p16-18,社会科学文献出版社2014年12月)

5.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

2015年我国住房将承受世界经济带来的负面影响

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展 报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,2014~2015年的发达经济体将呈现结构性复苏,美国和后危机国家的经济反弹将与欧元区、日本的经济低迷共存。

在2014~2015年,世界经济对我国住房市场的影响将从一线城市延伸到二线城市,并对我国的高端住房市场产生较大冲击。

第一,东亚与东南亚较差的经济增速预期会抑制我国住房市场。

第二,产业升级在短期内难以带动沿海一、二线城市的住房市场。

第三,房地产企业的海外投资削弱了境内的住房市场供给。

第四,房地产业的外资增长无助于住房市场的回暖。

第五,海外置业抑制我国的高端住房市场需求。

总体来看,在2014~2015年,世界经济对我国住房市场的总影响是负面的,一、二线城市,尤其是一、二线城市的高端住房市场将承受较大的冲击。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p42、p47-49,社会科学文献出版社2014年12月)

6.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

市场下行促使行业加速整合,地产寡头格局初现雏形

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,虽然2013~2014年度房地产市场整体行情黯淡,但万科、恒大等一批领军企业依旧业绩斐然:万科前三季度销售额接近1500亿元,恒大销售面积也超过1300万平方米;更值得注意的是,龙头房企的销售额、销售面积的增速均远高于整体市场的负增长水平,其中部分房企2013~2014年度的销售额与销售面积增速甚至高于2012~2013年度增长水平,逆市增长势头强劲。2014年前三季度销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括:万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。从下面两图中可以看出,无论是销售额还是销售面积,Top10、Top30的房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。虽然2013年全面回暖的市场行情没有为这些领军企业的业绩带来预期之中的突飞猛进,但2012年与2014年市场下行的不利环境也并未对其造成明显的负面影响。而处于第一梯队之外,规模相对较小房企的业绩则出现了明显分化,华润置地、首开股份等公司的业绩均有明显下滑;旭辉、阳光城等周转速率较快的房企则实现了业绩的较快增长。

在房地产市场容量缩减的同时大型房企仍然保持平稳较快的业绩增长率,这也就意味着小型房企正在被加速挤出。大浪淘沙,全面下行的市场环境促使房地产行业加速整合,2013~2014年度行业集中度急速提升。在房地产业起步初期的“黄金时代”,急速膨胀的市场规模和与之伴随的巨大利润空间吸引了大量资本涌入,许多效率低下、管理落后的开发商仅依靠个别项目或买卖土地就能坐享高额利润。然而随着房地产市场规制和监管措施的逐步完善,市场竞争强度已逐步升级;尤其进入2014年以来市场供求矛盾逐渐凸显,在交易萎缩、库存积压的条件下,规模小、效益差的房企更会加速失去其赖以生存的狭小市场空间。相比于小型房企,大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势;相反,中小型房企则更容易受到下行市场环境的负面影响,资金链吃紧、周转率低下等问题致使这些企业被加速淘汰出局,处在下行通道中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。因此,在市场萎缩和巨头鲸吞的双重压力下,众多中小型房企无可避免地被挤出或兼并,房地产市场的寡头格局正在形成。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p70-72,社会科学文献出版社2014年12月)

7.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

楼市观望情绪浓郁,租房价格仍将上涨

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,由部分投资投机性需求所引致的住房购买行为一定程度上增加了租赁性住房的实际供给量,为租赁市场的发展提供了前提条件。但是从2013年第4季度以来相对萧条的住房市场使得买卖市场的总体交易量下降,并且房价下降的预期依然强烈,市场观望情绪浓郁,由购转租的需求量增加导致租赁市场开始活跃。同时,由于城市化进程的推进吸引了大量农村人口和外来人口,一定程度上增加了租房群体;城市发展过程中的城中村和棚户区改造等活动导致了低价租赁住房市场的逐步萎缩,客观上导致了住房租赁价格的逐步攀升。国家统计局发布的2014年9月居民消费价格变动情况显示,全国居民住房租金价格已经出现连续57个月上涨。与2013年9月相比上涨2.6%,与2014年8月相比上涨0.1%。租房者面临更为严峻的租房形势,租房支出的不断上升一定程度上增加了租房者的生活负担。

虽然住房租赁价格在2014年出现持续增长的局面,但仍略低于二手房销售价格涨幅。与全国住房租赁价格连续57个月上涨不同,十大城市特别是一线城市的住房租赁价格甚至出现小幅回落。中国指数研究院的数据显示,2014年9月十大城市的住房租赁价格指数除天津出现小幅上涨外,其他九个城市均出现小幅下跌或持平的现象。以北京为例,前三季度租金累计涨幅仅为0.1%,为五年来最低。据伟业我爱我家市场研究院统计,9月北京市住宅租金均价为每套3869元,环比小幅回落1.8%,同比上年同期涨幅仅为2.5%。在租赁市场成交量方面,9月成交量环比上月回落近一成,与上年同期相比增长11%。在租赁房源和客源情况方面,9月北京市租赁市场新增房源环比增加12%,新增客源方面环比小幅回落7.2%,租赁市场供求关系明显趋于平衡。随着商品住宅市场成交量的下行以及市场预期的影响,房屋租赁市场将成为很多人解决居住问题的主要渠道,住宅租赁市场的作用也将明显强化。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p100-102,社会科学文献出版社2014年12月)

8.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

随着城市化的推进,农民工和“夹心层”将面对居住难的问题

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,中国劳动人口的这种跨区域迁移很大程度上表现为“半城市化”状态,户籍制度的存在以及其他有形和无形门槛,导致大量流动人口选择在流入地工作而仍在流出地买房。2013年的农民工监测数据显示,2.69亿农民工中只有0.9%实现了在所在城市购买住房的愿望,绝大部分农民工选择回老家城镇买房或自建房。这种住房空间失配现象一方面加剧了农民工流出地的住房空置率,导致了资源的严重浪费;另一方面,也无法妥善解决农民工在所在城市的实际住房问题。此外,由于城市规划和交通基础设施的滞后,城市内部的职住不平衡问题凸显,很多上班族居住地与上班地路途较远、交通拥堵,将大量时间耗费在上班途中,严重影响城市生活品质和幸福感。

和农民工一样,城市“夹心层”的住房需求问题也一直被忽视,他们一方面收入有限不具备足够的住房支付能力,游离在住房市场之外;另一方面由于其收入超过保障房供给的收入,不具备保障房的申请资格,又被排斥在保障房的申请范围之外。就目前来看,全国大多数城市对这两个阶层的购房需求没有足够的支持力度,许多保障计划未能付诸实施。

下一阶段的城市化将进一步导致人口的空间结构向东部地区和大中城市倾斜,而由农村向三、四线城市的流入人口将大大小于从三、四线城市的迁出人口。因此,许多三、四线城市的住房需求已经不具备高速扩张的人口基础,而一线城市和基本面较好的二线城市住房刚性需求和改善性需求依然强烈。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p102-104,社会科学文献出版社2014年12月)

9.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

加强异地公积金贷款业务,提高公积金资金使用效率

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

十八届三中全会提出研究建立住宅政策性金融机构。未来,可以探索设立以公积金管理中心为载体的资金管理公司或住宅政策性金融机构,独立运行,为居民购买基本住房及改善居住条件提供低价格的资金扶持,从而减少资金沉淀、提高公积金资金使用效率。

变革现有的公积金管理办法,用好住房公积金异地互认政策。严格执行住房城乡建设部、财政部和人民银行联合出台住房公积金新政策,积极支持缴存职工购买首套和改善型自住住房,加大异地公积金贷款业务开展的力度。

异地互认只是一个大方向,地方政府还需出台配套细则,在打破地方利益樊篱的基础上,分门别类确定不同地区之间住房公积金转移标准和比例。建立跨地区公积金资金调剂平台,以解决城市间公积金的使用率很不平衡问题。通过金融创新拓宽公积金来源,商业银行应允许直接透支取得信贷资金,加快资产证券化,引入社会资本投入,盘活资产存量。同时,加大全国住房信息联网工作。因为首套、二套、多套房的贷款利率存在差异,需要住房信息联网为此提高信息基础。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p146-147,社会科学文献出版社2014年12月)

10.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

2015年房价以软着陆为主,限购政策有望全面退出,未来一半以上房地产开发商将转行或在市场中消失

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书对2015年的总体判断是:一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降;房价以软着陆为主,不会出现整体崩盘;各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出;商品房库存积压销售困难,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

1.一、二线城市进入相对过剩阶段,房价继续下滑,限购政策有望全面退出

一、二线城市房价将继续下滑的主要原因是:市场投资属性过高,住房空置严重;居民投资理财渠道增加,住房投资全面退热,单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨。

住房限购或将全面放开,住房价格将走下神坛。目前,仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。未来一年,一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。住房限购全面放开后,住房市场“供不应求”的假设难以立足,房价只涨不跌的神话将完全破灭。

2.三、四线城市仍处于消化库存阶段,房价延续稳中有降态势

与一、二线城市不同的是,三、四线城市楼市已经经过一段时间的调整。且三、四线城市以中西部城市为主体,其经济增速要快于全国平均值,因而三、四线城市房价不太可能出现急速下跌,总体仍是稳中有降。

3.中央和地方政府将密集推出救市政策,楼市有望实现软着陆

未来中央和地方政府有望推出的救市政策包括:全面取消住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给;进一步放宽购房落户政策等。

总体而言,密集救市政策的推出对于缓解市场恐慌、避免房价硬着陆有积极的作用,可以有效防止楼市崩盘。但是在住房投资收益过低、住房供给相对过剩的大环境下,即便政府强力刺激,房地产市场也将风光不再。

4.楼市以缓慢下行为主,整体崩盘的条件尚不具备

城市人口流入的宏观拐点尚未出现,房价不会整体崩盘。从人口流向拐点看,中国作为发展极不平衡的大国,人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等看似相互矛盾的动力层层递补、并存交错,因而宏观总量上的人口流向拐点目前其实是不存在的。

5.开发商面临大抉择,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失随着相对过剩时代的来临,商品住房销售困难而无需再进行大规模开发。这也意味着,开发商的盖房能力相对过剩,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失,房地产市场将进入真正意义的寡头时代。2015年中国新建商品住宅市场主要指标增速预计值见。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p161-163,社会科学文献出版社2014年12月)

11.《中国住房发展报告(2014~2015)》指出——

2014年中国住房市场监管取得重大进步,不过仍存在一些问题

2014年12月26日,由中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同举办的“《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》发布暨经济新常态下的中国住房发展研讨会”在京举行。

住房绿皮书指出,2014年中国住房市场监管取得重大进步,在诸多领域取得进展。不过仍存在一些问题。

1.土地出让金监管存在缺陷,“封闭运行”致使腐败丛生

长期以来,土地出让金是地方政府财政收入的重要来源。然而,土地出让金被一些地方政府认为是“自留地”,长期“封闭运行”,违规支出使用情况层出不穷。土地出让金收益中需提取一部分用于教育、农田水利支出,还需与上级财政分成。部分省市为让土地出让收入更多地留在本地,做高土地出让中的支出成本,如征地成本等,从账面上减少土地出让收益,甚至把土地收益降为负。还有部分省市土地出让金游离于监管体系之外,不纳入预算,没有有效监管,随意侵占挪用。

2.建筑工程事故数量有所下降,但建筑质量监管依然有待提高

根据住建部发布的最新数据,2014年1~8月,全国共发生房屋市政工程生产安全事故327起、死亡393人,比上年同期事故起数减少33起、死亡人数减少53人,同比分别下降9.17%和11.88%;全国共发生房屋市政工程生产安全较大事故16起、死亡53人,与上年同期事故起数持平,死亡人数减少13人,同比下降19.70%。尽管与上年相比,2014年工程质量有所提高,但仍有部分省市出现重大工程事故,建筑工程施工转包、违法分包等违法行为依然存在,个别施工单位未取得施工许可证即开工建设,工人违规操作造成重大安全事故的行为仍有发生。

3.属地监管存在漏洞,住房公积金易被挪用

目前,住房公积金依然采用属地监管模式,即所在地住房公积金的缴存、使用、账户余额等由属地政府负责监管,名义归本级政府的公积金管委会管理。中央有关部委和上级政府仅有政策方向监督,难以将监管落到实处。同时,各地方住房公积金管理模式各不相同,缺乏统一管理制度。由于监管存在漏洞,住房公积金易被挪用。如2013年通报的吉林省通化市公积金案,公积金中心原主任车世刚及部分下属居然违法挪用住房公积金高达11亿元。

4.保障房质量仍待提高,公租房监督机制有待完善

尽管2014年保障房建筑面积很有可能完成任务目标,但保障性住房在规划设计、使用功能、工程质量上依然存在问题。部分保障房设计不合理、功能不全,甚至建筑质量较差。公租房运行体制与监督机制尚不完善。

(参见《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014~2015)》p245-247,社会科学文献出版社2014年12月)(来源:中国网)返回腾讯房产beplay体育app站首页>>