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beplay体育app楼市“纠结”重重 下月少数楼盘将实质降价

发布时间2014-10-24 08:48:56 来源: 分享到:
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 “930”新政终于给房贷松了绑,一是认贷不认房,调低了首付比例,二是房贷利率最低七折。随之而来的是市场新一轮博弈:消费者调高自己的选房标准,而开发商则也想从政策红利中分一杯羹。这种博弈在beplay体育app市场形成一种“纠结”的情绪。

“930”新政已实施24天,beplay体育app楼市明显回暖,上周(2014.10.12—2014.10.18)内六区新房网签量3421套,环比增长近4成,创下2014年单周最高成交纪录。

网签量创新高既得益于限贷松绑释放部分改善性需求,也得益于众多开发商趁势促销。但是,就在楼市回暖之际,消费者与开发商之间的市场博弈正在潜伏。

购房者:我要选更好的房

记者近日走访了二环内的通用时代·国际社区,十月来这里的大户型一直走俏。置业顾问范蕾告诉记者,这里的主要购房人群以附近大学老师和医生为主,多为二次置业。范蕾给记者算了一笔账,以热销的134平米户型为例,新政前第二套必须首付六五成,约70万元左右,新政后符合条件的第二套则只需付三成,不到35万元,首付相差近35万元;而且,新政前二套房利率为基准利率上浮15%-20%,而现在是上浮5%,若按揭20年,这个利差将为消费者节省10万元左右。

记者调查得知,虽然新政规定最低优惠利率可打7折,但目前没有一家商业银行执行,二套房利率最低为基准利率,但相比新政前,房贷成本明显下降。

房贷成本下降正在影响购房者的抉择。家住市中心的卓小姐在采访中明确表示自己会买三房的大户型,而且希望周边配套成熟,价格贵一点都没关系。“现在首付下降了,自己的压力小了很多,选优质房源可以更好地改善居住环境,也可以保值增值。”

与卓小姐同行的朋友也持同样看法,坚持选购优质三房。与卓小姐想法一样的消费者大有人在,他们得知新政后,将自己的选房标准悄悄拔高了一截。这种改变,直接传导给开发商,市场散发出“纠结”的情绪。

开发商:放点涨价风声探探口风

“7折是央行救市的信号,落实到银行,7折基本和银行的融资成本接近。”湖南金科营销总监宋涛的分析牵引出开发商的一种压力——融资成本的上升。

近年来人民币不断升值和美国退出量化宽松政策的预期,削弱了商业银行的对外放贷能力,加上互联网金融产品的冲击,使得金融机构资金来源成本大幅提升,开发商的贷款利率和个人房贷利率居高不下。

虽然一些开发商开拓了新的融资渠道,如信托、债权转让、基金等,但融资成本都达到15%以上,致使一些开发商在喊亏本卖楼。新政甫一出台,一些开发商便立马传出涨价的风声,意在分食新政红利,但又迅即辟谣。10月15日,碧桂园联席总裁朱荣斌对此前的涨价通知声称,“碧桂园方面要综合考虑当下政策和市场等因素,此前属于试探市场风向的做法。”

这种市场反复暴露出开发商与消费者之间的利益博弈,他们预判消费者会更倾向选择品牌楼盘,但又担心库存高企的市场难以抬价,所以beplay体育app万科、旭辉地产等开发商尽管有促销,但促销力度不大,有些还是“限量”,以此来试探楼市风向,保持利润与存量的动态平衡。对于11月即将上市的新品,旭辉地产相关负责人表示“是否促销还要继续观察”。

但是,中小房企负债率已创新高,去化还贷成新常态,这股去化还贷的力量将成品牌开发商涨价的掣肘。

 

预期:年底或启动实质性降价

再过7天就将进入11月,这个月对于开发商来说意义非凡。

“beplay体育app由于受产业支撑较少和城市人口增长缓慢的影响,如果没有政策利好或者产业支撑,短期要出现房价大涨不现实。但今年受整体市场影响现已跌入合理水平,部分还在赔本销售。”宋涛分析,2014年的房地产市场进入下行阶段,符合市场规律,根本原因还是供需失衡后的正常调整。

11月是开发商一年最后的销售时机。除万科、万达外,无论是千亿级企业,还是第二、三线阵营的房企,现有销售数据显示离完成目标仍有一定差距。有地产界人士预测,楼市会出现实质性价格下滑,加速回笼现金流。其实,beplay体育app楼市已经露出降价端倪,南城某楼盘直接打出4500元的均价,相比过去便宜近千元,而这种降价现象将更多出现在配套不成熟、地段交通不太便利、区域存量积压多的地段。